Finanzierungslexikon A-Z


A  B  C  D  E  F  G  H  I  J  K  L  M  N  O  P  Q  R  S  T  U  V  W  X  Y  Z


Abschlussgebühr
Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in der Regel in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme. Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken.

Allgemeine Darlehensbedingungen
Von der Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die grundsätzlich für alle Kunden bei der Abwicklung eines Darlehens gelten. Gesetzliche Grundlage für diese Bestimmungen ist das AGB-Gesetz.

Abzahlungsdarlehen
Darlehen mit fallenden Jahresleistungen. In der Regel bleibt der Tilgungsanteil gleich, während der Zinsanteil fällt, wodurch sich im Gegensatz zum Annuitätsdarlehen (Tilgungsanteil steigt, Zinsanteil sinkt) eine längere Laufzeit ergibt. Allerdings kann stattdessen ein jährlich steigender Tilgungssatz vereinbart werden.

Annuitätendarlehen ... mehr ...
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Der jährliche Aufwand, Annuität genannt, setzt sich aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung zusammen. Die Darlehenstilgung erhöht sich jeweils um den geringer werdenden Zinsbetrag.

Anschlussfinanzierung ... mehr ...
In der Regel werden Hypothekendarlehen mit einer bestimmten Zinsbindung (heute oft 10 oder 15 Jahre) abgeschlossen. Während dieser Laufzeit sind Zins und Tilgung fest vereinbart, die Monatsraten bleiben konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht komplett zurückgezahlt, mit der Bank müssen die Konditionen für die Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden.
Waren die Zinsen bisher höher, so kann sich der Darlehensnehmer freuen, denn er zahlt künftig eine geringere Monatsrate - oder er vereinbart eine höhere Tilgung. Doch auch der umgekehrte Fall ist möglich: Bei höherem Zinsniveau wird es für den Immobilieneigentümer teurer.
Verbraucherschützer kritisieren bisweilen, dass manche Banken ihren Kunden erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung machen, manchmal zu wenig attraktiven Konditionen. Deshalb sollten Eigentümer, deren Zinsbindung bald ausläuft, schon frühzeitig bei der Konkurrenz nachfragen. Gerade die Konditionen von Internet-Direktfinanzierern sind oftmals um einige Zehntelpunkte günstiger - ein Vorteil, der im Laufe der Jahre tausende von eingesparten Euro ausmachen kann. Wer für die Anschlussfinanzierung allerdings die Bank wechselt, hat evtl. zusätzliche Kosten zu tragen: Für den (erneuten) Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch zugunsten der neuen Bank oder für die Abtretung der Grundschuld. Angesichts des Einsparpotenzials kann sich das aber trotzdem lohnen.

Auflassung
Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet die zum Eigentumswechsel von Flurstücken (§ 873 BGB) notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber.
Mit dem Verkauf von Grundstücken verhält es sich folgendermaßen: Für den Eigentumswechsel an einem Grundstück sieht das Gesetz (§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer eine Erklärung, die sog. Auflassung, vor einem Notar abgeben müssen. Dazu ist es erforderlich, dass beide Parteien anwesend sind. Allein damit findet der Eigentumswechsel jedoch noch nicht statt. Hinzu kommt noch die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird. Daraus erschließt sich, dass die Auflassung nicht zwangsläufig Vertragsbestandteil sein muss. Da aber eine nachträgliche Auflassung weitere Kosten nach sich zieht, ist es üblich die Auflassung gleich zum Vertragsbestandteil zu machen.

Auflassungsvormerkung
Mit der Auflassungsvormerkung können Sie sich kostengünstig rückversichern, dass Ihr erworbenes Grundstück auch rechtlich wirklich an Sie übertragen wird! Weil nach der Bezahlung des Kaufpreises die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert ist es möglich, dass in dieser Zeit Ereignisse eintreten, die Ihren Eigentumsübergang gefährden. Ein Fall wäre z.B., wenn der noch im Grundbuch stehende Veräußerer des Grundstücks in dieser Zeit Konkurs macht oder Zwangsvollstreckt wird.
Trotz eines unterschriebenen Kaufvertrages wären Sie noch lange nicht neuer Eigentümer Ihres Grundstücks, denn Sie haben noch kein dingliches Recht an diesem, weil eine Änderung im Grundbuch längere Zeit als die Kaufabwicklung dauert. Um Ihre Interessen zu schützen, lassen Sie den Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgte.

Auszahlungsvoraussetzungen
Wer bei einer Bank ein Hypothekendarlehen aufnimmt, bekommt das Geld nicht einfach so ausbezahlt. Sonst könnte sich der Darlehensnehmer „mit dem Geld ja aus dem Staub machen“. Vielmehr sind bestimmte Bedingungen zu erfüllen. Auszahlungsvoraussetzungen sind unter anderem, dass alle Unterlagen vollständig bei der Bank eingereicht werden (zum Beispiel: Objektunterlagen, Einkommens-, beziehungsweise Vermögensnachweise, unterschriebener Darlehensvertrag), gegebenenfalls weitere Sicherheiten erbracht und dass Grundpfandrechte eingetragen werden. Damit wird sichergestellt, dass das Geld nur für die Finanzierung der Immobilie und nicht für andere Zwecke verwendet wird.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Bauherrenhaftpflicht besteht grundsätzlich für jeden Bauwilligen, denn er schafft durch sein Vorhaben eine Gefahrenquelle für sich und andere, weshalb eine Bauherrenhaftpflichtversicherung angeraten ist.
Entstehen Dritten Schäden durch das Bauvorhaben, kann der Bauherr von diesen in Anspruch genommen werden. Das ist im Übrigen auch der Fall, wenn der Bauherr sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten, beauftragt hat. Dies entbindet den Bauherren nicht von seiner Sorgfaltspflicht. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Bauherren während der gesamten Projektzeit vor möglichen Ansprüchen, wenn ein entstandener Schaden durch das Bauvorhaben verursacht worden ist. Beispielsweise, wenn die Grube unzureichend abgesichert wurde, herabfallendes Baumaterial Passanten oder parkende Autos beschädigt. Nach der Baufertigstellung ist die Bauherrenhaftpflicht nicht mehr nötig aber es sollte eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Bauleistungsversicherung
Bauleistungsversicherung oder auch Bauwesenversicherung ist quasi die Vollkasko-Versicherung für Schäden am Bauwerk und der Baustelle während der gesamten Bauzeit. Versichert sind im allgemeinen unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen von Leistungen durch höhere Gewalt, also der so genannte Bauunfall während der Bauzeit.
Durch die Bauleistungsversicherung sind folgende Schäden abgesichert:

  • Elementarereignisse wie Sturm, Frost, Hagel und Regen
  • Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen/Auftragnehmer
  • Beschädigungen durch fremde Personen
  • Ausführungsfehler
  • Unachtsamkeit
  • Ungeschicklichkeit der Ausführenden
  • Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile

Folgende Leistungen werden durch die Bauleistungsversicherung reguliert:

  • Schadensgutachterkosten
  • Baugrund und Bodenmassen
  • Aufräumungskosten
  • Unvorhergesehene Schäden
  • Schäden im Bergbaugebiet
  • Gefahr des Aufschwimmens
  • Innere Unruhen, Streik, Aussperrung
  • Leitungswasser- und Sturmschäden an fertig gestellten Bauteilen

Bausparvertrag ... mehr ...
Nach dem Abschluss eines Vertrages mit einer Bausparkasse erwirbt der Bausparer nach Leistung von Sparbeiträgen, auch Bauspareinlagen genannt, einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens. Der Bausparvertrag wird über eine bestimmte Summe abgeschlossen, die die Bezugsgröße für die Spar- und Tilgungsbeiträge und die Mindestansparung ist. Nach Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus seinem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen, ausgezahlt.

Bauzeitzinsen
Bauzeitzinsen ist der Begriff für die während der Bauzeit anfallenden Zinsen auf die Teilauszahlungen des Darlehens. Sie entstehen üblicherweise bei kreditfinanzierten Neubauprojekten, bei denen die Darlehensauszahlung nach Baufortschritt erfolgt.

Beleihungswert
Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren. Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern gedeckte Personenkredite.
Für die Beleihungsgrenze ist der Beleihungswert der Ausgangswert. Diese Grenze liegt beim Realkredit bei 3/5 (=60%) des Beleihungswertes. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80% des Beleihungswertes.

Bereitstellungszinsen
Geldgeber verlangen Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, innerhalb derer die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren sehr. Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monaten. Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Kreditnehmer die Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten rechtzeitig verhandeln. Die Höhe der Bereitstellungszinsen kann bis zu 0,25% der Darlehenssumme pro Monat betragen.

Besichtigungstermin
Mit dem Makler bzw. Verkäufer vereinbart der Immobiliengutachter oder Bausachverständige einen Besichtigungstermin, um vor Ort die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. So ist der Käufer vor unliebsamen Überraschungen abgesichert. Mit Messgeräten und dem Sachverstand eines Wertgutachters können so auch feuchte Wände, schlechte Isolierungen und Schäden an Fliesen oder Estrich usw. feststellt werden, also Baumängel, die von einem Laien nicht auf den ersten Blick erkannt werden können.

Blankokredit
Jeder Kredit, der ausschließlich aufgrund der Bonität des Kunden gewährt wird, ohne dass Sicherheiten hinterlegt werden. Dispokredite sind in den meisten Fällen Blankokredite.

Bürgschaft
Einseitig verpflichtender Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Durch diesen verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger des Dritten, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen (§765 BGB). Bürgschaften finden bei Baufinanzierungen selten eine Anwendung.

Cap

Vereinbarung einer Zinsobergrenze auf einen bestimmten Betrag über eine festgelegte Laufzeit bei einem variablen Darlehen. Hierdurch sichert sich der Kunde ab, dass er bei steigendem Zins nie mehr als den als Cap vereinbarten Zins zahlen muss. Für die Vereinbarung eines Caps zahlt der Kunde einen Aufschlag. Es kann auch zusätzlich eine Zinsuntergrenze vereinbart werden.

Damnum
Damnum ist der Oberbegriff für das Darlehensauf- und Darlehensabgeld und ergibt sich aus der Differenz zwischen Rückzahlungsbetrag und Auszahlungsbetrag eines Kredites. Wird somit ein Damnum als Darlehensaufgeld vereinbart, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag um das Aufgeld. Als Darlehensabgeld vereinbart, verringert sich der Auszahlungsbetrag um das Abgeld. Das Damnum ist wie eine Zinszahlung zu behandeln. Unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben sich für den Darlehensgeber und für den Darlehensnehmer. Zudem ist bei der steuerrechtlichen Beurteilung des Damnums zu unterscheiden, ob es sich um einen privaten oder um einen betrieblichen Kredit handelt.

Darlehensvertrag
Der Darlehensvertrag bedarf der Schriftform. Außerdem muss der Ver­trag alle wichtigen Absprachen ein­schließlich Zinsen, Kosten und effekti­vem Jahreszins enthalten. Zu nennen ist außerdem die Kreditsumme, die Art und Weise der Rückzahlung, die zu entrichtenden Teilzahlungen, eventu­elle Vermittlungskosten, die Kosten einer Restschuldversicherung sowie die zu bestellenden Sicherheiten.
Mit den Bestimmungen des Verbrau­cherkreditgesetzes gewinnen Sie einen Überblick über sämtliche Kosten. Dies erleichtert zudem Vergleiche mit ande­ren Kreditangeboten.

Disagio
Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehört es zu den Werbungskosten. Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht verbraucht ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen.

Effektivzins

Mit dem Effektivzins ist der effektive Jahreszins gemeint. Dieser stellt die als jährlicher Prozentsatz anzugebenden Gesamtkosten eines Kredits dar. Er weicht in der Regel von dem im Kreditvertrag enthaltenen Nominalzins ab. Bei Darlehen, deren Konditionen sich nicht auf die gesamte Darlehenslaufzeit beziehen, spricht man von einem anfänglichen effektiven Jahreszins. Die Preisangabenverordnung verpflichtet die Geldgeber zur Angabe eines Effektivzinses und schreibt die Berechnungsmethode sowie die in die Berechnung einzubeziehenden Kostenbestandteile vor. Einzubeziehen sind danach insbesondere, Agio, Disagio, Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Kreditvermittlungskosten und Prämien für Restschuldversicherungen.

Eigenkapital
Eigenkapital ist der wichtigste Bestandteil für Ihr Bauvorhaben. Zu Ihrem Eigenkapital gehören in erster Linie Guthaben oder Barvermögen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank oder Sparkasse müssen Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammenstellen.
Als Eigenkapital zählen u.a.:

  • Barmittel und Guthaben auf Sparkonten,
  • Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds,
  • Guthaben aus Bausparverträgen, einschl. Prämien und Zinsen,
  • in Kürze fällige Lebensversicherungen,
  • ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können,
  • unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können,
  • ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung Sie rechnen können,
  • vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen,
  • zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder Ihrem Arbeitgeber.

Neben dem Eigenkapital an sich existiert noch der Eigenkapitalersatz. Als Eigenkapitalersatz gelten Eigenleistungen, die Sie beim Bau Ihres Eigenheims erbringen können. Um sie mit einem entsprechenden geldwerten Beitrag zum Eigenkapital zu berücksichtigen, sollten Sie sich von Ihrem Architekten oder Baupartner eine Bestätigung über die von Ihnen zu erbringenden Leistungen erstellen lassen.

Elementarschadenversicherung
Die Elementarschadenversicherung versichert Schäden durch Naturereignisse. Dazu zählen z.B. Erdsenkungen, Erdrutsche, Erdbeben,  Lawinen und Schneedruck. Eine Elementarschadenversicherung, die im Übrigen auch erweiterte Elementarschadenversicherung genannt wird, gilt als eine Ergänzung zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung.
Jedoch nicht in jeder Region kann eine Elementarschadenversicherung abschlossen werden, da z.B. in Gebirgsregionen die Gefahr von Schäden durch Ereignisse der o. g. Art sehr groß ist.

Endfälliges Darlehen
Neben dem klassischen Annuitätendarlehen, bei dem sich ein Teil der Monatsrate aus dem Zins und ein Teil aus der Tilgung zusammensetzen, gibt es auch tilgungsfreie, endfällige Darlehen. Bei einem solchen zahlt der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit nur die Zinsen. Am Ende der Laufzeit hat er somit noch genauso viele Schulden wie am Anfang.
Da er aber irgendwann schuldenfrei sein will, wird als Tilgungsbaustein beispielsweise eine Lebensversicherung oder ein Fondssparplan angespart. Mit diesem Geld und dessen Erträgen soll das Darlehen am Ende der Laufzeit mit einem Schlag getilgt werden.

Erschließungskosten
Erschließungskosten beinhalten alle Kosten die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Sie enthalten zudem anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten.
Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90% beteiligen. Für den Grundstückkauf sind Erschließungskosten entscheidend, denn bei den Grundstückspreisen wird nach erschließungskostenfreien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden) und Grundstücken, für die die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.
Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.

Erstrangiges Darlehen
Die Rangstellen von Belastungen (in diesem Fall Darlehen), die im Grundbuch eingetragen sind, beschreiben die Reihenfolge, in der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung bedient werden. Die Bank, die ein erstrangiges Darlehen vergeben hat, wird zuerst bedient. Nur wenn aus dem Versteigerungserlös noch Geld übrig bleibt, erhält auch der Gläubiger eines zweitrangigen Darlehens noch Geld. Aus diesem Grunde sind erstrangig eingetragene Darlehen in der Regel zinsgünstiger als Nachrangige. Wenig Risiko geht eine Bank ein, die ein erstrangiges Darlehen mit einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent vergibt. Denn wenn nur 60 Prozent des Immobilienwertes finanziert werden und dieses Darlehen auf jeden Fall vorrangig bedient wird, erhält die Bank selbst dann noch ihr Geld zurück, wenn der Zwangsversteigerungserlös deutlich unter dem Immobilienwert bleibt.

Ertragswert
Gesamtkosten, Eigenmittel und Kreditbedarf sind die drei Grundelemente des Finanzierungsplans. Er stellt Finanzierungsmittel und Aufwendungen für ein Vorhaben gegenüber. Finanzierungsmittel sind Eigenmittel (Eigenkapital, Eigenleistung) und Fremdmittel (Darlehen Dritter). Aufwendungen sind Anschaffungskosten oder Herstellungskosten beispielsweise für eine Immobilie.

Euribor
Der Euribor (European Interbank Offered Rate) ist der Geldmarktzinssatz, den Banken untereinander für Einlagen mit Laufzeiten zwischen einer Woche und einem Jahr verlangen. Variable Hypothekendarlehen können an den Euribor gekoppelt sein. In der Regel geschieht dies dadurch, dass mit dem Kunden ein Zinssatz vereinbart wird, der zum Beispiel dem Euribor-Satz plus etwa eines Prozentpunkts entspricht und entsprechend der Euribor-Entwicklung in bestimmten (kürzeren) Zeitabständen angepasst wird.
Da die jeweils aktuellen Euribor-Sätze täglich im Internet und in Tageszeitungen veröffentlicht werden, kann der Darlehensnehmer jederzeit seine Zinsbelastung nachvollziehen.

Fernabsatzgesetz
Das sogenannte Fernabsatzgesetz enthält Hinweise und Informationen gemäß den Pflichten nach § 312 c BGB i.V.m. § 1 BGB-InfoV vor Abschluss eines Fernabsatzgeschäftes und die Angaben nach dem „Europäischen Standardisierten Merkblatt“, welches Bestandteil des „Freiwilligen Verhaltenskodex für wohnwirtschaftliche Kredite“ ist.

Finanzierungsplan
Gesamtkosten, Eigenmittel und Kreditbedarf sind die drei Grundelemente des Finanzierungsplans. Er stellt Finanzierungsmittel und Aufwendungen für ein Vorhaben gegenüber. Finanzierungsmittel sind Eigenmittel (Eigenkapital, Eigenleistung) und Fremdmittel (Darlehen Dritter). Aufwendungen sind Anschaffungskosten oder Herstellungskosten beispielsweise für eine Immobilie.

Fördergelder ... mehr ...
Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche öffentliche Fördermittel für verschiedene Vorhaben. Die öffentlichen Fördergelder werden im Allgemeinen als zinsgünstige Darlehen verliehen. Dabei sind Einkommensgrenzen und ein gewisser Eigenanteil zu beachten. Allgemein gilt: Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Fördermittel. Für die Bewilligung ist eine rechtzeitige Antragstellung notwendig und zwar vor Beginn der Baumaßnahmen. Erkundigen Sie sich nach den jeweiligen Fristen.

Forward-Darlehen ... mehr ...
Wer derzeit eine Finanzierung laufen hat, die in ein bis drei Jahren ausläuft und sich jetzt die Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern will, kann mit einem Forward-Darlehen gut bedient sein. Hierbei werden schon heute die künftig zu zahlenden Zinsen für das Anschlussdarlehen festgelegt. Interessant sind solche Darlehen für Immobilieneigentümer, die damit rechnen, dass die Zinsen steigen werden.
Allerdings verlangen Banken für das Forward-Darlehen Zinsaufschläge, da die Banken nicht wissen können, wie hoch in Zukunft die Zinsen sein werden. Als ungünstig erweisen sich Forward-Darlehen dann, wenn wider Erwarten des Immobilieneigentümers die Zinsen weiter sinken. Der Darlehensnehmer ist dann trotzdem verpflichtet, das Forward-Darlehen zu den vereinbarten Konditionen in Anspruch zu nehmen.

Fremdkapital
Fremdkapital sind alle Finanzierungsmittel, die als Darlehen von Dritten einem Unternehmen oder einer Privatperson leihweise zur Verfügung gestellt werden, so von Banken, Bausparkassen, Versicherungen öffentlichen Stellen, Arbeitgebern oder privaten Dritten. Nach der Fristigkeit unterscheidet man kurzfristiges Fremdkapital (z. B. kurzfristig gewährte Bankkredite) von langfristigem Fremdkapital (z. B. die Aufnahme von langfristigen Krediten oder Darlehen gegen Hypotheken).

Fremdwährungskredit
In Ländern wie der Schweiz oder in Japan sind Baudarlehen noch viel billiger als hierzulande, die Zinsen liegen teilweise unter zwei Prozent. Für Bauherren ist es deshalb verlockend, über einen Fremdwährungskredit nachzudenken. Darlehen in fremder Währung haben jedoch auch einige Haken: Zum einen wird meist ein variabler Zins vereinbart - dieser kann steigen. Und noch schlimmer: Wechselkursschwankungen können dazu führen, dass der Schuldenberg wächst und nicht schrumpft. Denn steigt der Kurs der Fremdwährung, so steigt auch (in Euro umgerechnet) die zu tilgende Darlehenssumme, denn der Kredit wird in der fremden Währung zurückgezahlt. Umgekehrt schrumpft aber auch der Schuldenberg, wenn der Kurs der Fremdwährung sinkt.
Fremdwährungskredite sind also eher etwas für gut situierte und risikobewusste Immobilienkäufer, die auch problemlos ein konventionelles Darlehen bedienen könnten. Wer knapp bei Kasse ist, sollte das Risiko nicht eingehen.

Gesamtschuldner

Mehrere Darlehensnehmer eines Darlehens haften als Gesamtschuldner. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig vom anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommenen Gesamtschuldners frei, sie darf die Leistung jedoch nur einmal verlangen. Der Schuldner, der die Zahlung gegenüber der Bank geleistet hat, kann jedoch von den anderen Schuldnern Ausgleich verlangen.

Gläubiger
Gläubiger einer Schuld ist der, dem die Schuld vom Schuldner zusteht. Im Fall eines Darlehens ist dies der Darlehensgeber.

Grunderwerbssteuer
Als Umsatzsteuer beim Grundstückshandel wird in Deutschland Grunderwerbssteuer gesehen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist gesetzlich sehr genau und umfassend bestimmt und beträgt 3,5% des Kaufpreises. Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer gehört mit zu den Voraussetzungen der Eigentumsüberschreibung von Grundstücken, denn erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt worden ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Erst dann steht der Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.
Unter anderem sind von der Grunderwerbssteuer folgende Erwerbsvorgänge ausgenommen:

  • Kauf eines Grundstückes vom Ehepartner
  • Erwerb eines Grundstückes von direkten Verwandten (Stiefkinder sind eingeschlossen)
  • Kauf von Grundstücken mit geringem Wert
Grundpfandrecht ... mehr ...
Unter einem Grundpfandrecht ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück zu verstehen, das die Grundlage zur Darlehenssicherung bildet. In Deutschland gelten die Hypothek und die Grundschuld als Grundpfandrecht. Ein Immobilienfinanzierer wird ein Darlehen erst dann gewähren, wenn der Bauherr eine Sicherheit als Grundpfandrecht einräumt. In der Praxis wird meist eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eingetragen. Damit ist ein Gläubiger notfalls in der Lage ist sich ausstehende Zahlungen durch eine Zwangsversteigerung zu sichern. Ein weiteres, wenn auch unbedeutendes, Grundpfandrecht ist die Rentenschuld, bei der regelmäßige Zahlungen an den Gläubiger vereinbart werden.

Grundschuld ... mehr ...
Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das für Gläubiger ein gewährtes Darlehen absichert. Es wird nach vorbestimmter Rangfolge in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Soll die Grundschuld am Ende gelöscht werden, so muss dies durch den Grundstückeigner beantragt werden. Bei Zwangsversteigerung wird der Gläubiger im ersten Rang vor den nachrangigen Geldgebern (zum Beispiel Bausparkasse) bedient. Die Grundschuld steht im Gegensatz zur Hypothek und ist im Falle einer Umschuldung, der Abtretung an andere Gläubiger oder einer Erhöhung der Verschuldung mit weniger finanziellen und formellen Umständen verbunden.

Grundschuldbestellung ... mehr ...
Die Grundschuldbestellung ist die durch eine notarielle Urkunde erklärte Zustimmung eines Grundstückeigentümers dass sein Grundstücks mit einer Grundschuld belastet werden darf. Diese Zustimmung ist zugleich mit einem Antrag verbunden, die Grundschuld in das Grundbuch einzutragen.
Bei der Grundschuldbestellung ist darauf zu achten, dass die Grundschuld nicht verzinslich bestellt wird, denn dann wird der Grundstückseigentümer für deutlich mehr als die eingetragene Summe haften. Häufig geschieht die Ausweitung der Haftung auf Zinsen und sogar eine persönliche Haftung (Privatvermögen) über Standardformulare.

Grundsteuer
Grundsteuer ist die Steuer die auf jede Art von Grundbesitz zu entrichten ist. Sie wird von Gemeinden und Städten objektbezogen gestaltet auf die Beschaffenheit und den Wert bezogen erhoben. Es werden bundesweit die gleichen Grundsätze zur Berechnung angewandt, jedoch wird je nach Gemeinde eine unterschiedliche Höhe an Grundsteuer erhoben.

Haushaltspauschale

Die Bank prüft vor Darlehensgewährung im eigenen Interesse, ob nach Abzug aller Belastungen ein ausreichender Betrag zum Bestreiten des normalen Lebensunterhalts verbleibt. Hierfür werden in der Regel Mindestsätze (Haushaltspauschalen) festgesetzt. Die Monatspauschalen sind je nach Bank verschieden. Werden die Pauschalen nicht erreicht, kann eine Beleihung ausnahmsweise dennoch möglich sein, wenn andere günstige Umstände dafür sprechen.

Herstellungskosten
Die Herstellungskosten für ein Gebäude sind die Aufwendungen, die für die Herstellung eines Gebäudes sowie für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende, wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen. So können z.B. Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die üblicherweise zum Erhaltungsaufwand gehören, ausnahmsweise auch im Zusammenhang mit der Neuerstellung eines Gebäudes stehen, wenn das Gebäude so sehr abgenutzt ist, dass es unbrauchbar geworden ist und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird. In diesem Fall spricht man von Vollverschleiß.
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe auch dann Herstellungskosten, wenn sie bei einer Aufstockung der Geschosse, einem Dachaufbau oder der Vergrößerung der nutzbaren Fläche entstehen. Die Vergrößerung der nutzbaren Fläche besteht auch dann, wenn Sie eine zuvor nicht vorhandene Dachgaube mit einer lichten Höhe von 2,30 m aufbauen, einen Balkon anbauen oder wenn Sie ein Flachdach durch ein geneigtes Dach ersetzen und dabei erstmals ausbaufähiger Dachraum entsteht.

Hypothek ... mehr ...
Eine Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht an einem Grundstück. Dieses Recht erlaubt einem Gläubiger sich an diesem Grundstück durch die Verwertung desselben zu bedienen.
Die Hypothek wird bei langfristigen Finanzierungen als Sicherungsmittel eingesetzt. Für eine Hypothek ist das Vorhandensein einer persönlichen, auf die Zahlung von Geld gerichteten Forderung unabdingbare gesetzliche Voraussetzung. Diese Forderung ist im Allgemeinen ein Darlehen. Es kann aber auch beispielsweise eine Verpflichtung aus anderen Verträgen oder ein Schadensersatzanspruch sein. Die Bedeutung der Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Geschätzt wird, dass lediglich 20% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Hypothek steht im Gegensatz zur Grundschuld und zeichnet sich durch die enge Verknüpftheit der Geldforderung des Gläubigers mit dem Grundstück aus.

Hypothekendarlehen
Als Hypothekendarlehen werden Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind. Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Formen der Darlehensaufnahme.

Identitätsprüfung
Bei Aufnahme der Geschäftsbeziehung lässt sich die Bank die Identität des Darlehensnehmers nachweisen.

Inflationsrate ... mehr ...
Die Inflationsrate ist der prozentuale Anstieg des allgemeinen Preisniveaus innerhalb eines bestimmten Zeitraums (meistens ein Jahr), gemessen an den Veränderungen eines Preisindex. Zur Ermittlung der Inflationsrate werden z.B. die Veränderungen der in einem Warenkorb enthaltenen Güterpreise in einem bestimmten Jahr, z.B. 2001 mit einem festgelegten Basisjahr, z.B. 1995, verglichen. Die Inflationsrate als Prozentzahl ist dabei von der absoluten Veränderung des Preisindex zu unterscheiden: Steigt der Preisindex um zehn Indexpunkte von 200 auf 210, so errechnet sich eine Inflationsrate von 5%.

Jahresleistung
Die Jahresleistung entspricht dem Wesen der Annuität, das ist die für ein Darlehen anfallende gleichbleibende Rate pro Jahr. Sie enthält einen Zins- und Tilgungsanteil. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt allmählich der Zinsanteil während der Tilgungsanteil steigt, da der zu verzinsende Darlehensbetrag geringer wird (sog. „ersparte“ Zinsen).

Konsumentenkredit
In der Bankpraxis bezeichnet man Kredite an Privatpersonen als Konsumentenkredite. Sie dienen zur Beschaffung von Konsumgütern (Kfz, Möbel, Reisen, usw.). Ihre Rückführung erfolgt i.d.R. in festen monatlichen Raten.

Kündigung
Einseitige Erklärung des Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung des Darlehensvertrages. Hypothekendarlehen der Hypothekenbanken sind seitens der Bank bei vertragsgemäßer (!) Abwicklung unkündbar. Der Kunde kann dagegen das Darlehen zu bestimmten vertraglich vereinbarten Terminen schriftlich kündigen, in der Regel bei Ablauf der Zinsfestschreibung. Bei vorzeitiger Kündigung seitens des Kreditnehmers ist die Bank berechtigt, ein Aufhebungsentgelt (Vorfälligkeitsentschädigung) zu erheben, dessen Berechnungsmethode vom BGH festgeschrieben ist. Bei Zinsfestschreibungen von mehr als 10 Jahren kann der Darlehensnehmer nach Ablauf von 10 Jahren unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist nach §489 BGB kündigen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden darf.

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zu vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit wird häufig mit der Zinsfestschreibungszeit verwechselt. Diese gibt die Dauer an, für die zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber der Zinssatz des Darlehens fest vereinbart wurde. Die Laufzeit des Darlehens hängt zum einen von der Höhe der Tilgung und zum anderen von der Höhe des Nominalzinssatzes ab.

Liquidität
Bezeichnung der Fähigkeit, Geldmittel zur Verfügung stellen zu können. Wie "flüssig" ist der Kunde?

Mitantragsteller

Der Mitantragsteller haftet selbstschuldnerisch wie der Antragsteller. Der Mitantragsteller ist sofort zur Zahlung verpflichtet, wenn der Hauptschuldner bei Fälligkeit die verbürgte Verbindlichkeit nicht zahlt.

Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil beschreibt zu wie vielen Teilen einem Eigentümer eines Sondereigentums (Eigentumswohnung) das Gemeinschaftseigentum (alle Bestandteile des Gebäudes außer den Eigentumswohnungen) mitgehört. Damit stellt der Miteigentumsanteil einen Verteilschlüssel für Umlagen oder Beteiligungen dar. Ein gerechter Verteilschlüssel geht vom Verhältnis der Wohnfläche einer Wohneinheit zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes aus. Über den Miteigentumsanteil lässt sich ermitteln mit welchem Anteil sich ein jeder Wohnungseigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft an den Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnamen zu beteiligen hat.
Auch für die Eigentümerversammlung ist der Miteigentumsanteil von Bedeutung: Gültige Beschlüsse dürfen hier nur gefasst werden, wenn über 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Nachfinanzierung
Kurz vor Fertigstellung des neuen Eigenheims steht fest: das Bad war teurer, die noch unvollendeten Außenanlagen werden auch mehr kosten und echter Parkett ist schöner als Laminat - nur leider auch teurer. Kurzum: Das Hypothekendarlehen der Bank wird nicht ausreichen, um alle Rechnungen zu begleichen.
Dann hilft nur noch eine Nachfinanzierung von der Bank. Allerdings raten Experten, beim Hausbau von Anfang an realistisch zu kalkulieren, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Denn zum einen kann es problematisch werden, noch zusätzliches Geld von der Bank zu bekommen. Zum anderen verlangt diese in der Regel einen höheren Zinssatz für eine Nachfinanzierung.

Nachrangfinanzierung
Darlehen, die an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sind, bieten Banken die höchste Sicherheit. Denn im Falle einer Zwangsversteigerung werden solche erstrangigen Darlehen auch zuerst bedient. Allerdings wird nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie erstrangig finanziert, sonder nur ein Teil (meist 60 Prozent des Immobilienwertes). Bei einem höheren Finanzierungsbedarf muss ein weiteres Darlehen aufgenommen werden, das im Grundbuch nachrangig eingetragen ist. Wird die Immobilie zwangsversteigert, bekommt zuerst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen Geld; nur wenn dann noch etwas übrig bleibt, erhält auch die Bank mit dem nachrangig eingetragenen Darlehen noch Geld zurück. Das höhere Risiko von Nachrangfinanzierungen lassen sich Banken mit einem höheren Zinssatz für solche Darlehen bezahlen.

Negativerklärung
Eine Negativerklärung ist eine im Kreditvertrag vom Kreditnehmer gegenüber dem Kreditgeber übernommene Verpflichtung, Vermögenswerte - insbesondere Immobilien - für die Dauer des Kreditverhältnisses ohne Einverständnis des Kreditinstitutes weder zu veräußern noch zu belasten. Die Negativerklärung ist ein rechtsgeschäftliches Veräußerungs- und Verfügungsverbot (§137 BGB).

Nominalzins ... mehr ...
Der Nominalzins ist der auf den Nominalbetrag eines Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Er wird bei Annuitätendarlehen meist per anno angegeben.

Notaranderkonto – Anderkonto
Notaranderkonto, allgemein Anderkonto, ist ein treuhänderisch verwaltetes aber in eigenem Namen (im Namen des Notars also) geführtes Konto. Anderkonten werden in der Regel von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern geführt. Sie dürfen nicht den Zwecken des Inhabers dienen, das auf ihnen hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden. Banken haben für Anderkonten gesonderte AGB.
Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers, denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks, was 3 bis 12 Monate dauern kann, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.
Dieser Weg ist nötig damit:

  • der Käufer das Geld fristgerecht zahlen kann,
  • Banken Darlehen vorzeitig ausbezahlen und
  • im Falle einer Insolvenz des Verkäufers während der Zeit der Eigentumsüberschreibung nicht Geld und Eigentum verloren gehen können.


Preisangabenverordnung
Seit 1985 als Verbraucherschutz in Kraft. Kreditinstitute sind verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Preise bzw. Kosten aufzuführen. Darüber hinaus muss im Privatkundengeschäft auch der Effektivzinssatz für die Vergleichbarkeit von Finanzierungen angegeben werden.

Prolongation
Damit ist eine Konditionsanpassung gemeint. Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen für die Darlehensgewährung zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart werden. Zu diesem Zweck unterbreitet der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer einige Wochen vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Angebot für einen weiteren Zinsfestschreibungszeitraum, dessen Konditionen sich nach den aktuellen Verhältnissen am Kapitalmarkt richten.

Rangstelle
Die Rangstelle einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld gibt Aufschluss, in welcher Reihenfolge die Darlehensgeber im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners bedient werden. Kann ein Häuslebauer seine Raten nicht mehr zahlen, wird die Immobilie üblicherweise zwangsversteigert. Aus dem Ersteigerungserlös erhält zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen Geld. Nur wenn dann noch etwas übrig bleibt, bekommen auch die Banken mit nachrangigen Darlehen Geld.

Ratenkredit
Ein Ratenkredit ist ein Kredit an Privatpersonen und dient zur Finanzierung von Konsumgütern. Er wird in monatlichen gleichen Raten (Ausnahme: erste und / oder letzte Rate) zurückgezahlt.

Restschuld
Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens zu dem entsprechenden Zeitpunkt kann anhand des Tilgungsplans festgestellt werden.

Restschuldversicherung
Die Restschuldversicherung, auch Restkreditversicherung genannt, eignet sich für die Absicherung von Krediten bei Ihrer Baufinanzierung. Durch sie ist sowohl der Kreditnehmer als auch der Gläubiger abgesichert. Je nach Tarif schützt die Restschuldversicherung vor dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit durch Tod, Krankheit, Unfall oder Arbeitslosigkeit. 
Bei einer Restschuldversicherung handelt es sich eigentlich um eine Risikolebensversicherung, deren Versicherungssumme und Beiträge aber entsprechend der Tilgung abnehmen. Aufgrund dieser Eigenart ist die Restschuldversicherung günstiger als eine reguläre Risikolebensversicherung mit fester Versicherungssumme und gleichbleibenden Beiträgen. Es wird angeraten, auf diesen Unterschied bei einem möglichen Abschluss zu achten.

Sachwert
Der Sachwert widerspiegelt den Gebrauchswert einer Immobilie. Ein Sachwert in Form einer Immobilie ist inflationsunabhängig und schützt einen Immobilienbesitzer vor dem Wertverlust seiner Finanzen. Ermittelt wird der Sachwert einer Immobilie mit der Summe von Bodenwert, Gebäudebauwert und dem Bauwert der Außenanlagen.

Schufa ... mehr ...
Abkürzung für: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft zu bewahren. Die Schufa erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Die Schufa stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung.

Schuldübernahme
Schuldübernahme ist der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. Die Schuldübernahme bedarf der Zustimmung der Bank. Die Zustimmung wird in der Regel gegeben, sofern der neue Schuldner hinsichtlich seiner Bonität mindestens genau so gut steht wie der bisherige Kreditnehmer.

Selbstauskunft ... mehr ...
Bei der Selbstauskunft handelt es sich um ein vom Kreditgeber vorbereitetes Formular, welches vom Antragsteller auszufüllen ist. Im wesentlichen werden Fragen zur Einkommens- und Vermögenssituation gestellt. Für den Kreditgeber sind diese Informationen notwendige Voraussetzung, um die Kreditwürdigkeit zu prüfen und somit über die Vergabe des Kredites entscheiden zu können. Die vom Antragsteller abgegebenen Angaben müssen durch entsprechende Dokumente (Kontoauszüge, Gehaltsabrechnung, Einkommensteuerbescheide, usw.) nachgewiesen werden.

Sondertilgungen
Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist, Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich. Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind. Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraums zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden.

Sondertilgungsrecht
Im Darlehensvertrag zu vereinbarendes Recht des Darlehensnehmer, unabhängig von der laufenden Tilgung Rückzahlungen auf das Darlehen zu leisten. Sondertilgungsrechte stellen stets ein einseitiges Optionsrecht (Wahlrecht) des Darlehensnehmers auf außerordentliche Tilgung des Darlehens bzw. eines Teilbetrages dar. Fest vereinbarte Zahlungen, auch wenn diese außerhalb der laufenden Tilgung erfolgen, stellen eine Sondertilgungspflicht dar. Hier wird unter verkäuferischen Aspekten von einigen Darlehensgebern gern eine irreführende Verwendung des Begriffes Sondertilgungsrecht praktiziert.

Teilauszahlungszuschläge

Teilauszahlungszuschläge sind Nebenkosten der Baufinanzierung, wenn das Darlehen nicht als Ganzes, sondern nach Baufortschritt abgerufen wird. Diese Werte haben keinen Einfluss auf die Höhe des Effektivzinses. In der Regel handelt es sich bei solchen Zuschlägen um verhandelbare Größen.

Teilungserklärung
Der Besitzer eines Grundstückes wird, wenn er beabsichtigt einzelne Eigentumswohnungen zu veräußern, durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbinden. Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Tilgung
Die Tilgung ist der Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schulden ratenweise zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von 1 oder 2% des Anfangskredites zurückgezahlt, außer bei Bausparkassen. Bei Bausparkassen sind es rund 7%.

Tilgungsplan
Der Tilgungsplan gibt Auskunft über den planmäßigen Verlauf der Verzinsung und Tilgung eines Darlehens. Er enthält in der Regel die Leistungen für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresrate oder Monatsrate), aufgeteilt in Zins- und Tilgungsbetrag sowie die jeweilige Restschuld.

Umbauter Raum ... mehr ...
Umbauter Raum (UR) ist ein veraltetes Maß für den heute geltenden Brutto-Rauminhalt (BRI) UR und BRI unterscheiden sich durch die jeweilige Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 festgelegt ist. Architekten, Bauplanungsämter und Sachverständige gebrauchen die Maße Umbauter Raum und/oder Brutto-Rauminhalt für Wirtschaftlichkeitsrechnungen, Baugenehmigungen und Verkehrswertgutachten (z.B. für die Ermittlung des Beleihungswertes).
Mit dem Umbauten Raum wird das Volumen eines Bauobjektes benannt, welches sich aus Höhe x Breite x Länge des Rohbaus ergibt. Für die Höhe gelten nur Vollgeschosse als anrechnungsfähig. Die genauen Berechnungsregeln sind der alten DIN 277 aus dem Jahr 1950 zu entnehmen. Die neue DIN 277 definiert den Brutto-Rauminhalt! Die Berechnungsregeln Umbauter Raum in Kürze:

  • L x H x B Rohbauaußenmaß
  • unausgebaute DG werden nicht mitgerechnet
  • ausgebaute DG werden ohne Dacheindeckung angerechnet
  • zwei Prozent Differenz bei Fertigbaumaßen
  • weichen die Geschossgrundrisse voneinander ab, müssen sie separat ermittelt werden
  • Höhe von unterkellerten Gebäuden ist ab UK Bodenplatte zu messen
  • Höhe von nicht unterkellerten Gebäuden ab Gelände OK

Umschuldung ... mehr ...
Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Darlehensgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst.

Variabler Zinssatz
Im Gegensatz zu Festzinsdarlehen, bei denen die Zinsen für eine bestimmte Laufzeit (z.B. 5, 10, 15 Jahre) festgeschrieben sind, werden bei variablen Krediten die Zinsen regelmäßig an den aktuellen Marktzinssatz angepasst. Das kann sowohl Vorteile als auch Nachteile haben. Der größte Nachteil ist das Zinsänderungsrisiko. Denn wenn die Zinsen steigen, erhöht sich auch die Monatsrate. Die Vorteile von variablen Darlehen: Die Zinsen fallen, wenn der Marktzins sinkt. Variable Darlehen können zudem jederzeit mit einer Dreimonatsfrist gekündigt werden. Man kann damit schnell auf ein Festzinsdarlehen umsteigen, wenn die Zinsen ein niedriges Niveau erreicht haben. Zudem sind die Zinssätze für variable Darlehen meist etwas niedriger als für vergleichbare Kredite mit Zinsfestschreibung.

Verbraucherkreditgesetz
Durch das Verbraucherkreditgesetz, welches seit 1991 in Kraft ist, sollen Verbraucher vor missbräuchlichen Kreditbedingungen geschützt werden und Wettbewerbsverzerrungen vermieden werden.
„Verbraucher" sind natürliche Personen, die einen Kredit, einen Zahlungsaufschub oder eine sonstige Finanzierungshilfe für private Zwecke in An­spruch nehmen. Außer Krediten von Banken und ge­werblichen Kreditgebern sind in die Gesetzesregelung auch vermittelte Kreditgeschäfte eingeschlossen.

Verkehrswert
Der Verkehrswert eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB.
Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.

Vorfälligkeitsentschädigung
Wer seinen Bankkredit mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig ablösen will, muss der Bank dafür eine Entschädigung zahlen, auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt genannt.
Diese Entschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden, auch Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden genannt, und einer Bearbeitungsgebühr zusammen. Die Grundlage dafür bildet der im Kreditvertrag festgehaltene Nominalzins. Die Entschädigung vermindert sich um die Einsparungen der Bank an Verwaltungsgeldern und Risikokosten. Folgende Methoden zur Ermittlung des Zinsschadens sind bekannt:
1. Aktiv-Aktiv-Vergleich:
Ein Kreditnehmer hat der Bank den entgangenen Gewinn zu erstatten. Wenn die Bank das Ersatzdarlehen nur zu einem niedrigeren Zins an einen neuen Darlehensnehmer ausreichen kann, ist sie berechtigt, den Zinsverschlechterungsschaden einzufordern.
2. Aktiv-Passiv-Vergleich:
Der Kreditnehmer muss der Bank die entgangenen Ratenzahlungen, die ihr vertragsgemäß zugeflossen wären, ersetzen. Um keinen Schaden davonzutragen, muss die Bank sich diese Raten anderweitig am Kapitalmarkt, z.B. als Hypothekenpfandbriefe, beschaffen.

Vorzeitige Rückzahlung bzw. Sonderzahlung
Erfüllt der Kreditnehmer vorzeitig seine Verpflichtungen aus einem Kreditvertrag, spricht man auch von einer vorzeitigen Kredittilgung. Gesetzlich ist diese in § 14 Verbraucherkreditgesetz geregelt. Eine vorzeitige Tilgung /Rückzahlung bietet die Möglichkeit, einen Ratenkredit nicht erst mit dem Ablauf der letzten Rate zurückzuführen. Sondern bereits zu einem früherem Zeitpunkt. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung müssen die Zinsen und die sonstigen laufzeitabhängigen Kosten dem Kreditnehmer anteilsmäßig zurückbezahlt werden bzw. kostenmindernd angerechnet werden. Sie können auch während der vereinbarten Laufzeit Teilbeträge zurückzahlen. In diesen Fällen bleibt die monatliche Rate gleich und es verkürzt sich die Laufzeit. Als Finanzierungskunde hat man die Möglichkeit, die Vertragslaufzeit zu verkürzen oder auch zu verlängern (Ratenverlängerung) bzw. das Darlehen unter Einhaltung der Kündigungsfristen vorzeitig zu beenden. Während der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit/Darlehenslaufzeit können Sie aufgrund der gesetzlichen Regelungen das Darlehen nach frühestens 3 Monaten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen und den ausstehenden Kreditbetrag zurückzahlen.

Wertermittlung

Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt. Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist.
Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dienen soll und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen werden muss. Nach Vorgabe des Bundesaufsichtsamtes für Kreditwesen (BAK) muss daher ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit stets unter dem Verkehrswert.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten selbstgenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen.
Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf der Basis des Ertragswertes bestimmt. Der Ertragswert orientiert sich an den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar.

Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung (auch verbundene Wohngebäudeversicherung genannt, weil sie ein Verbund aus fünf einzelnen Versicherungen ist) schützt bei Risiken für ein Gebäude. Eine Wohngebäudeversicherung benötigt jeder, der ein Haus besitzt. Einerseits wird der Versicherungsschutz durch die Wohngebäudeversicherung von kreditgebenden Banken gefordert andererseits wird die Wohngebäudeversicherung in manchen Regionen Deutschlands auch gesetzlich vorgeschrieben.
Im Einzelnen handelt es sich um die
Feuer-,
Leitungswasser-,
Sturm- und Hagel-,
Elementarschaden-
und die Glasbruchversicherung.

Diese Versicherungen können jeweils auch einzeln abgeschlossen werden. Jedoch sind die kombinierten Versicherungen die Regel. Mit kombinierten Abschlüssen erhalten Sie bei vielen Versicherungsanbietern günstigere Angebote. So übernehmen diese z.B. auch durch den Schadensfall bedingte Mietausfälle oder die Kosten für eine Ersatzunterkunft. Versicherungsprämien werden u. a. von bestimmten Bauartklassen und Sturmzonen abhängig gemacht. Günstiger sind beispielsweise Massivhäuser mit hart gedecktem Dach, teurer hingegen sind Holzhäuser und vor allem jene Häuser mit Reetdach. Zur Ermittlung der Versicherungssumme wird der "gleitende Neuwert" angesetzt. Dieser wird jährlich neu ermittelt. Die Versicherungssumme verändert sich dabei laufend entsprechend dem Baukostenindex. Entsprechend verändern sich auch die Versicherungsbeiträge der Wohngebäudeversicherung jährlich. Ihre Höhe ist jedoch nicht direkt vom Baukostenindex abhängig, sondern von einem sogenannten Prämienfaktor, der nach Abgleich mit dem Baukostenindex jährlich neu berechnet wird.

Zinsbindungsfrist

Dies ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt. Übliche Zinsbindungszeiten sind 5, 8, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungsdauer steigt im allgemeinen der Zins. Eine Umkehrung dieser Regel ist eher eine Ausnahme und wird auch inverse Zinsstruktur genannt.

Zinsfestschreibungszeit
Zeitraum, in dem der Nominalzinssatz des Darlehens fest zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart ist. Kreditinstitute bieten unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiten. Üblich im Konsumentenkreditbereich sind 12, 24, 36, 48, 60 und 72 Monate und im Baufinanzierungsbereich 5, 8, 10, 12, 15 oder 20 Jahre. Länge oder kürzere Zinsfestschreibungszeiten sind im Einzelfall möglich.

Zusatzsicherheiten
Zusatzsicherheiten sind Sicherheiten, die verlangt werden, wenn z.B. die Beleihungsgrenzen überschritten sind oder die Bonität nicht ausreicht. Zu den gebräuchlichsten gehören Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken, vom Arbeitgeber, Mitverpflichtungen von Verwandten, die Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen oder aus Bausparverträgen sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.

 

Erreichbarkeit

  • Montag bis Freitag: 9:00 - 18:00 Uhr
  • Termine nach Vereinbarung
 

Hier finden Sie uns

Büro Oranienburg-Lehnitz:
Gebr.-Grütter-Str. 1 in 16515 Oranienburg OT Lehnitz
Telefon: 03301 2029400
Telefax: 03301 2029401
E-Mail: info[at]friedland-finanz.de *

 

Büro: Berlin-Pankow:
Blankenburger Str. 10 in 13156 Berlin
Tel.: 030 64433371

E-Mail: info[at]friedland-finanz.de *