In der Regel werden Hypothekendarlehen mit einer bestimmten Zinsbindung (oft 10, 15 oder 20 Jahre) abgeschlossen. Während dieser Laufzeit sind Zins und Tilgung fest vereinbart, die Monatsraten bleiben konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht komplett zurückgezahlt, mit der Bank müssen danach die Konditionen für die Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden.
Waren die Zinsen bisher höher, so kann sich der Darlehensnehmer freuen, denn er zahlt künftig eine geringere Monatsrate - oder er vereinbart eine höhere Tilgung. Doch auch der umgekehrte Fall ist möglich: Bei höherem Zinsniveau wird es für den Immobilieneigentümer teurer.
Verbraucherschützer kritisieren bisweilen, dass manche Banken ihren Kunden erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung machen, manchmal zu wenig attraktiven Konditionen. Deshalb sollten Eigentümer, deren Zinsbindung bald ausläuft, sich schon frühzeitig auf dem Markt informieren. Gerade die Konditionen bei freien Beratern sind oftmals um einige Zehntelpunkte günstiger - ein Vorteil, der im Laufe der Jahre tausende von eingesparten Euro ausmachen kann. Wer für die Anschlussfinanzierung allerdings die Bank wechselt, hat evtl. zusätzliche Kosten zu tragen: Für den (erneuten) Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch zugunsten der neuen Bank oder für die Abtretung der Grundschuld. Angesichts des Einsparpotenzials kann sich das aber trotzdem lohnen.

Was ist denn ein Forward-Darlehen:
Wer derzeit eine Finanzierung hat, die in ein bis fünf Jahren ausläuft und sich bereits jetzt die Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern will, kann mit einem Forward-Darlehen gut bedient sein. Hierbei werden schon heute die künftig zu zahlenden Zinsen für das Anschlussdarlehen festgelegt. Interessant sind solche Darlehen für Immobilieneigentümer, die damit rechnen, dass die Zinsen steigen werden.
Für das Forward-Darlehen werden Zinsaufschläge berechnet, da die Banken nicht wissen kann, wie hoch in Zukunft die Zinsen sein werden. Als ungünstig erweisen sich Forward-Darlehen dann, wenn wider Erwarten des Immobilieneigentümers die Zinsen weiter sinken. Der Darlehensnehmer ist dann trotzdem verpflichtet, das Forward-Darlehen zu den vereinbarten Konditionen in Anspruch zu nehmen.