Vermietetes Immobilieneigentum ist eine von mehreren Arten, Ver­mögen zu bilden. Im Vordergrund steht die Überlegung, einen Sach­wert zu schaffen, dessen Wertbeständigkeit zu erwarten ist, bei dem Wertsteigerungen wirken können und der eine angemessene Rendite ver­spricht:

• Wertbeständigkeit und Wertsteige­rung: Die Risiken liegen beim Geldvermögen.
• Rendite: Hier sind steuerliche Aspekte zu beachten. Die Steuer­belastung kann bei der Rendite aus Geldvermögen nicht in dem Maße gesteuert werden, wie beim vermie­teten Grundbesitz.

Der Immobilieneigentümer muss den geschaffenen Sachwert also ver­walten und erhalten, d.h. Geld in­vestieren, um Wertbeständigkeit und u. U. Wertverbesserung zu er­reichen.

Tipp:
Am Anfang einer Vermögensbildung steht die Ansammlung von Geldvermögen. Als dann sollte dessen Anlage in Immobilieneigentum erwogen werden. Weiterhin sollte Geldvermögen gebildet werden, um so im Wege eines Nachsparprozesses geschaffenes Immobilieneigentum entschulden oder aber einfach und schnell eine sonstige Anlage, tätigen zu können.
Mit am Immobilieneigentum gesi­chertem Kredit kann zwar schnell, jedoch zu Lasten der Rendite, Geld realisiert werden. Schwieriger wird es aber, wenn zu einer Anlage Ka­pital benötigt wird, das nur durch Verwertung der Immobilie unter Beachtung der steuerlichen Speku­lationsfrist nach An­schaffung erlangt werden kann.

Es gibt verschiedene Arten von vermietetem Immobilienbesitz. Die Wertungen sind unter­schiedlich.

1.  Immobilienfonds
Die einfachste Form der Anlage ist der Erwerb von Anteilen an einem Immo­bilienfonds. Hier können schon kleine­re Beträge - unter 100 DM - angelegt werden. Bei dieser Anlageform muss sich der Anleger nicht um die Verwal­tung kümmern und kann das angelegte Geld breit streuen. Der offene Immobi­lienfonds hat den Vorteil, dass Anteile ständig erworben und zurückgegeben werden können. Wegen dieses Anlage­flusses sind laufende Neuanlagen durch den Immobilienfonds möglich, wodurch die Überalterung des Bestan­des vermieden wird. Beim geschlosse­nen Immobilienfonds werden Anteile für bestimmte Objekte erworben. Der Fonds wird geschlossen, wenn die er­forderlichen Mittel zusammen sind. Bei dieser Konstellation sind die An­teile schwer verwertbar, weswegen Wertverluste nicht auszuschließen sind.

2.  Einfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus kann zwar auch vermietet werden, das ist aber die Aus­nahme, denn es wird grundsätzlich zur Eigennutzung geschaffen. Die Miete muss we­gen der aufwendigeren Nutzungsmög­lichkeit gegenüber einer Mietwohnung relativ hoch liegen. Wer diese Miete zahlen kann, wird es vorziehen, in eigengenutztes Wohneigentum zu inve­stieren.

3.  Zweifamilienhaus
Eine günstigere Variante gegenüber dem Einfamilienhaus ist das Zweifa­milienhaus oder das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Hier kann die 2. Wohnung wie eine solche in einem Mehrfamilienhaus vermietet werden. Es hat nicht nur der Eigentümer aus steuerlicher Sicht, sondern auch der Mieter Vorteile, weil er nicht anonym wohnt und die Wohnung sich meist in einer besseren Wohnlage befindet. Der Vermieter bzw. Eigentümer kann 2 Ziele kombinieren, nämlich die sofor­tige Eigennutzung einer Wohnung und mit Hilfe der Mieteinnahmen die schnellere Kapitalbildung für die ei-gengenutzte Wohnung.

4.  Mehrfamilienhaus
Beim Mehrfamilienhaus stehen im Vordergrund: Entweder rein steuerliche Überle­gungen. Teils bestehen noch Möglichkeiten der Förderung des Mietwohnungsbaues, damit  fallen an­fänglich für eine gewisse Zeit Verluste an, die mit anderen positiven Einkünften saldiert werden kön­nen, oder vorhandenes Geldvermögen aus den eingangs erwähnten grundsätzlichen Überlegungen in Sachvermögen umzuwandeln, wo­bei ebenfalls steuerliche Überle­gungen eine Rolle spielen können. In beiden Fällen sind Investoren vor­wiegend Institutionen wie z.B. Versi­cherungen oder freie Berufe, bei denen auch der Gedanke der Altersvorsorge bestimmend ist.

5.  Eigentumswohnung
Für die Eigentumswohnung gelten im wesentlichen die gleichen Gesichts­punkte wie bei der Investition im Miet-Wohnungsbau. Als Investoren kom­men aber vorwiegend Privatpersonen in Betracht, deren Einkommens Ver­hältnisse die Investition nur in diese Anlageform erlauben. Rendite und Steuersubventionen bewirken, sich im Ergebnis Wohneigentum zur Eigennutzung zu schaffen. Die Vermietung ist daher nur eine Durchgangsstation.
Da die Zielrichtung bei Vermietung von Wohneigentum je nach Wohnform unterschiedlich sein kann, ist es sinnvoll, vor ei­ner Investition in Wohneigen­tum zur Vermietung zu prüfen, welche Wohnform die zweck­mäßigste ist. Hierbei sind u. a. die Einkommensverhältnisse, das Eigenkapital, eine Wertstei­gerung, die Inflationsrate, die Vermietungsmöglichkeiten und ein Renditevergleich mit ande­ren Anlageformen (z. B. Wert­papiere) zu berücksichtigen.

Bei der Investition in vermietetes Wohneigentum muss noch folgendes beachtet werden:
Der Standort der Immobilie hat Einfluss auf die Rendite und auf etwaige Wertsteigerungen. Randlagen ohne ausreichende Infrastruktur sind für den Mieter kostenträchtiger als Wohnlagen mit naher Anbindung an kulturelle Veranstaltungen, Einkaufszentren und Ausbildungsstätten. Die Vermietung ist daher schwieriger, und die Rendi­teerwartungen sind geringer.
Ein ebenfalls nicht zu unterschätzen­der Faktor sind die Mietverhältnisse. Die Regeln über die Begründung eines Mietverhältnisses, die Anpassung der Miete an veränderte Umstände, über den Ausgleich der Umlagen und insbe­sondere über die Auflösung eines Mietverhältnisses mit den vielfachen Schutzbestimmungen, können u. a. für institutionelle Investoren ein Anlage­geheimnis sein. Meist können sie die für die Investition notwendige Miete nicht in voller Höhe erzielen. Der Ausgleich findet über steuerliche Vorteile statt. Damit werden die Mieten teilweise zu Lasten der Rendite subventioniert.