Was ist bei der Anschaffung von Immobilieneigentum zu beachten?
Nach langem Hin und Her, dem Abwägen aller Vor- und Nachteile, haben Sie sich entschlossen, ein Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus anzuschaffen. Plötzlich stellt sich ein Wust von Fragen ein, die der Klärung bedürfen. Um hier den Überblick zu behalten, sollten Sie systematisch vorgehen. Die folgende Zusammenstellung hilft Ihnen, den Faden nicht zu verlieren.
1. Zunächst ist die Frage zu klären: Bauen oder Kaufen?
Vorteil beim Bauen:
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten; moderne, energiesparende Bauweise; aber eher Stadtrandlage; Baukostenrisiko; doppelte Kostenbelastung durch Miete (alte Wohnung) und Zinsen (Neubau); Fertigstellungsrisiko.
Vorteil beim Kaufen: Altbauten möglich; Stadtlage; Bebauung meist abgeschlossen und überschaubar; auch Verkehrs- und Umweltbelastung absehbar; Umfeldgestaltung übersichtlich. Kauf vom Bauträger möglich. Zwecks Kostenersparnis eventuell Erbbaurecht erwerben statt Grundstückskauf.
2. Achten Sie beim Kauf des Grundstücks auf den Standort
Wertbeständigkeit (Verkehrsfähigkeit), d.h. erstklassige Lage, Verkehrsanbindung (Straßen, Autobahn, Straßenbahn, Busse), Nähe von Schulen, Kindergärten, Parks, Bildungs- und Kulturstätten, Ärzten, Krankenhäusern, Entfernung vom Arbeitsplatz, Erholungswert, Einkaufsmöglichkeiten usw.
3. Ist das Grundstück bebaubar?
Sehen Sie hierzu beim Bauamt der Gemeinde den Bebauungsplan (bauliche Nutzungsmöglichkeiten im einzelnen), den Flächennutzungsplan (Bebauungsmöglichkeiten im allgemeinen) und den Generalverkehrsplan (Verkehrsgestaltung durch Straßenbau, Schienen etc.) ein.
4. Welche Baubeschränkungen und Bauauflagen bestehen?
Dies betrifft die äußere Gebäudeform, Bauweise, bauliche Nutzung, Grenzabstände, Baulinien, Baugrenzen, Bebauungstiefen, Garagen, Stellplatzverpflichtung usw.
Achten Sie auf einen günstigen Grundstückszuschnitt.
5. Verschaffen Sie sich einen Preis-Überblick
Sie können sich Preisspiegel der Maklervereinigungen u. a. Institutionen sowie die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse für Baulandpreise bei den Gemeinden beschaffen.
6. Überprüfen Sie die Grundstücksdetails
Beim Katasteramt eine Flurkarte besorgen, um die genaue Grenzziehung des Grundstücks zu überprüfen. Beim Grundbuchamt die eigentumsrechtlichen Verhältnisse überprüfen. Wer ist Eigentümer? Welche dinglichen Lasten ruhen auf dem Grundstück? Grundbuchauszug erstellen lassen.
Sind Vorkaufsrechte zu beachten?
Inwieweit ist das Grundstück erschlossen (Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Elektro-, Straßenanschlüsse)? Bei der Gemeinde eventuell noch zu erwartende Erschließungskosten ermitteln, die den Kaufpreis entsprechend erhöhen. Um sicher zu gehen, dass das Bauobjekt wunschgemäß durchgerührt werden kann, sollten Sie vorab eine Bauvoranfrage für Ihr Bauvorhaben an die Prüfungsbehörde der Gemeinde richten.Den Kaufvertrag sollten Käufer und Verkäufer vorher mit einem Notar besprechen.
7. Vor Eingehen einer Verpflichtung maß die Finanzierung des Vorhabens sichergestellt sein
Die Fremdfinanzierung eines unbebauten Grundstücks kann je nach Lage und Beschaffenheit des Grund und Bodens auf Schwierigkeiten stoßen. Bei der Gebäudefinanzierung müssen Sie in der Regel mindestens einen Eigenkapitalanteil von 20% bis 30% einbringen. Eigenleistungen sind durch Architektenbestätigung nachzuweisen.
Prüfen Sie die Beschaffung zinsgünstiger Mittel über die öffentliche Hand, über den Arbeitgeber, über Bausparkassen, Versicherungen usw.
Wählen Sie den richtigen Zeitpunkt Ihrer „Durchfinanzierung", d. h. gehen Sie bei hohen Zinssätzen keine langfristigen Zinsbindungen ein. Ermitteln Sie die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens sorgfältig und umfassend, und planen Sie eine Geldreserve ein, damit Ihnen später keine Finanzierungslücke aufreißt.
8. Der Kauf muss vor einem Notar in einer Urkunde vollzogen werden
Auf die Auflassung hin wird das Grundstück im Grundbuch auf Ihren Namen umgeschrieben. Der Notarvertrag sollte auch die bezahlten Erschließungskosten des Grundstücks enthalten. Grundstücksbelastungen können entweder von Ihnen übernommen werden und mindern dann den Kaufpreis oder sie werden vom Verkäufer abgelöst, d. h. Sie erwerben das Grundstück lastenfrei.
9. Die Bebauungspläne sind mit dem Architekten auszuarbeiten
Vor Baubeginn müssen Sie auf besonderen Formularen eine Baugenehmigung bei der zuständigen Gemeinde beantragen. In einigen Bundesländern genügt eine Bauanzeige, wenn vom Bebauungsplan nicht abgewichen wird. Mit dem Antrag auf Baugenehmigung sind die zur Prüfung erforderlichen Bauvorlagen einzureichen. Damit die Bauvorlagen vollständig sind, empfiehlt sich eine vorherige Einsicht in die Bauvorlagen Verordnung des Bundeslandes.
Als Bauvorlagen sind vorgeschrieben: Übersichts- und Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Nachweis der Standsicherheit und andere bautechnische Nachweise, Darstellung der Grundstücksentwässerung, Berechnung des umbauten Raumes, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche.
Der Architekt (oder entsprechende Ingenieure) hat die Bauvorlagen mit zu unterschreiben.Nach umfassender Prüfung aller erforderlichen Unterlagen erteilt die Baubehörde die Baugenehmigung. Abschluss eines schriftlichen Architektenvertrages nach dem Vertragsmuster der Architektenkammer. Der Vertrag sollte genaue Angaben über die vom Architekten zu erbringenden Leistungen und seine Honorierung enthalten.Wenn Sie vom Bauträger kaufen, sollten Sie beim Vertrag besonders auf die Garantiefristen, die Zahlungsfristen, getrennte Vermögensverwaltung, besondere Sicherungsleistungen und die Ausschöpfung der steuerlichen Möglichkeiten achten.
Ausschreibung der gewünschten Bauleistungen und Aufforderung zur Angebotsabgabe an mehrere Bauunternehmer. Zuschlag an den günstigsten Anbieter.Bauverträge mit den Bauhandwerkern schriftlich abschließen. Sie sollten möglichst präzise als Leistungsverträge abgefasst sein und Festpreise (z. B. je m, je qm, je cbm). Ausführungsfristen und evtl. Vertragsstrafen enthalten.
Auch sollten Sie Ihre Gewährleistungsansprüche genau definieren und absichern. Wenn möglich, sollten Sie Garantiefristen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch durchsetzen, d. h. grundsätzlich Mängelhaftung für fünf Jahre. Meist üblich sind aber heute die Garantiefristen nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen), d. h. zwei Jahre. Ihre Gewährleistungsansprüche können Sie durch Bankbürgschaft oder Zurückbehalt von bis zu 5% der Auftragssumme absichern.