Anschaffung von Immobilieneigentum

Was ist bei der Anschaffung von Immobilieneigentum zu beachten?
Nach langem Hin und Her, dem Abwägen aller Vor- und Nachteile, haben Sie sich entschlossen, ein Ei­genheim oder ein Mehrfamilien­haus anzuschaffen. Plötzlich stellt sich ein Wust von Fragen ein, die der Klärung bedürfen. Um hier den Überblick zu behalten, sollten Sie systematisch vorgehen. Die folgen­de Zusammenstellung hilft Ihnen, den Faden nicht zu verlieren.

1. Zunächst ist die Frage zu klären: Bauen oder Kaufen?
Vorteil beim Bauen:
Individuelle Ge­staltungsmöglichkeiten; moderne, energiesparende Bauweise; aber eher Stadtrandlage; Baukostenrisiko; dop­pelte Kostenbelastung durch Miete (alte Wohnung) und Zinsen (Neu­bau); Fertigstellungsrisiko.
Vorteil beim Kaufen: Altbauten mög­lich; Stadtlage; Bebauung meist abge­schlossen und überschaubar; auch Verkehrs- und Umweltbelastung ab­sehbar; Umfeldgestaltung übersicht­lich. Kauf vom Bauträger möglich. Zwecks Kostenersparnis eventuell Erbbaurecht erwerben statt Grund­stückskauf.

2. Achten Sie beim Kauf des Grund­stücks auf den Standort
Wertbeständigkeit (Verkehrsfähigkeit), d.h. erstklassige Lage, Verkehrsanbindung (Straßen, Autobahn, Straßenbahn, Busse), Nähe von Schu­len, Kindergärten, Parks, Bildungs- ­und Kulturstätten, Ärzten, Kranken­häusern, Entfernung vom Arbeits­platz, Erholungswert, Einkaufsmög­lichkeiten usw.

3. Ist das Grundstück bebaubar?
Sehen Sie hierzu beim Bauamt der Gemeinde den Bebauungsplan (bauli­che Nutzungsmöglichkeiten im einzel­nen), den Flächennutzungsplan (Be­bauungsmöglichkeiten im allgemei­nen) und den Generalverkehrsplan (Verkehrsgestaltung durch Straßen­bau, Schienen etc.) ein.

4. Welche Baubeschränkungen und Bauauflagen bestehen?
Dies betrifft die äußere Gebäude­form, Bauweise, bauliche Nutzung, Grenzabstände, Baulinien, Baugren­zen, Bebauungstiefen, Garagen, Stell­platzverpflichtung usw.
Achten Sie auf einen günstigen Grundstückszuschnitt.

5. Verschaffen Sie sich einen Preis-Überblick
Sie können sich Preisspiegel der Maklervereinigungen u. a. Institutionen sowie die Bodenrichtwerte der Gut­achterausschüsse für Baulandpreise bei den Gemeinden beschaffen.

6. Überprüfen Sie die Grundstücks­details
Beim Katasteramt eine Flurkarte be­sorgen, um die genaue Grenzziehung des Grundstücks zu überprüfen. Beim Grundbuchamt die eigentumsrechtlichen Verhältnisse überprüfen. Wer ist Eigentümer? Welche dingli­chen Lasten ruhen auf dem Grund­stück? Grundbuchauszug erstellen lassen.
Sind Vorkaufsrechte zu beachten?
Inwieweit ist das Grundstück erschlos­sen (Wasserversorgung, Abwasserbe­seitigung,   Elektro-, Straßenan­schlüsse)? Bei der Gemeinde eventuell noch zu erwartende Erschließungskosten er­mitteln, die den Kaufpreis entspre­chend erhöhen. Um sicher zu gehen, dass das Bauob­jekt wunschgemäß durchgerührt wer­den kann, sollten Sie vorab eine Bauvoranfrage für Ihr Bauvorhaben an die Prüfungsbehörde der Gemeinde richten.Den Kaufvertrag sollten Käufer und Verkäufer vorher mit einem Notar besprechen.

7. Vor Eingehen einer Verpflichtung maß die Finanzierung des Vorhabens sichergestellt sein
Die Fremdfinanzierung eines unbe­bauten Grundstücks kann je nach La­ge und Beschaffenheit des Grund und Bodens auf Schwierigkeiten stoßen. Bei der Gebäudefinanzierung müssen Sie in der Regel mindestens einen Eigenkapitalanteil von 20% bis 30% einbringen. Eigenleistungen sind durch Architektenbestätigung nach­zuweisen.
Prüfen Sie die Beschaffung zinsgünsti­ger Mittel über die öffentliche Hand, über den Arbeitgeber, über Bau­sparkassen, Versicherungen usw.
Wählen Sie den richtigen Zeitpunkt Ihrer „Durchfinanzierung", d. h. ge­hen Sie bei hohen Zinssätzen keine langfristigen Zinsbindungen ein. Ermitteln Sie die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens sorgfältig und umfas­send, und planen Sie eine Geldreserve ein, damit Ihnen später keine Finan­zierungslücke aufreißt.

8. Der Kauf muss vor einem Notar in einer Urkunde vollzogen werden
Auf die Auflassung hin wird das Grundstück im Grundbuch auf Ihren Namen umgeschrieben. Der Notarvertrag sollte auch die be­zahlten Erschließungskosten des Grundstücks enthalten. Grundstücksbelastungen können ent­weder von Ihnen übernommen wer­den und mindern dann den Kaufpreis oder sie werden vom Verkäufer abge­löst, d. h. Sie erwerben das Grund­stück lastenfrei.

9. Die Bebauungspläne sind mit dem Architekten auszuarbeiten
Vor Baubeginn müssen Sie auf beson­deren Formularen eine Baugenehmi­gung bei der zuständigen Gemeinde beantragen. In einigen Bundeslän­dern genügt eine Bauanzeige, wenn vom Bebauungsplan nicht abgewichen wird. Mit dem Antrag auf Baugenehmigung sind die zur Prüfung erforderlichen Bauvorlagen einzureichen. Damit die Bauvorlagen vollständig sind, empfiehlt sich eine vorherige Einsicht in die Bauvorlagen Verord­nung des Bundeslandes.
Als Bauvorlagen sind vorgeschrieben: Übersichts- und Lageplan, Bauzeich­nungen, Baubeschreibung, Nachweis der Standsicherheit und andere bau­technische Nachweise, Darstellung der Grundstücksentwässerung, Be­rechnung des umbauten Raumes, Be­rechnung der Wohn- und Nutzfläche.
Der Architekt (oder entsprechende Ingenieure) hat die Bauvorlagen mit zu unterschreiben.Nach umfassender Prüfung aller erfor­derlichen Unterlagen erteilt die Bau­behörde die Baugenehmigung. Abschluss eines schriftlichen Architek­tenvertrages nach dem Vertragsmuster der Architektenkammer. Der Vertrag sollte genaue Angaben über die vom Architekten zu erbringenden Leistun­gen und seine Honorierung enthalten.Wenn Sie vom Bauträger kaufen, soll­ten Sie beim Vertrag besonders auf die Garantiefristen, die Zahlungsfristen, getrennte Vermögensverwaltung, be­sondere Sicherungsleistungen und die Ausschöpfung der steuerlichen Mög­lichkeiten achten.
Ausschreibung der gewünschten Bau­leistungen und Aufforderung zur An­gebotsabgabe an mehrere Bauunter­nehmer. Zuschlag an den günstigsten Anbieter.Bauverträge mit den Bauhandwerkern schriftlich abschließen. Sie sollten möglichst präzise als Leistungsverträ­ge abgefasst sein und Festpreise (z. B. je m, je qm, je cbm). Ausführungsfri­sten und evtl. Vertragsstrafen ent­halten.
Auch sollten Sie Ihre Gewährlei­stungsansprüche genau definieren und absichern. Wenn möglich, sollten Sie Garantiefristen nach dem Bürgerli­chen Gesetzbuch durchsetzen, d. h. grundsätzlich Mängelhaftung für fünf Jahre. Meist üblich sind aber heute die Garantiefristen nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen), d. h. zwei Jahre. Ihre Gewährleistungsansprüche kön­nen Sie durch Bankbürgschaft oder Zurückbehalt von bis zu 5% der Auf­tragssumme absichern.